圖、文／引新聞
（記者張芸瑄／綜合報導）台灣知名房產科技品牌 maaūu 日前在日本關西置產說明會上分析，日本房價可能是目前全球先進國家中最被低估的資產類別之一，建議投資者重新檢視這個曾被「失落30年」標籤籠罩的市場。
圖／將日本房價與其他先進國家進行比較，日本房價與國際水準存在巨大落差。（maaūu 提供）
「失落30年」迷思掩蓋日本房價真實價值
長期以來，「失落30年」幾乎成為日本經濟的代名詞，但這種認知可能存在嚴重偏差。 maaūu 在官方部落格中指出，分析 1980 年到 2025 年這 45 年間的 GDP 成長曲線後發現，「日本的 GDP 實際呈現持續向上成長趨勢」。
這種錯誤認知的形成主要源於匯率效應和心理因素。日圓對美元的長期波動使得以美元計價的經濟規模看起來起伏不定，加上 1990 年代經濟泡沫破裂的創傷深深烙印在人們心中。 maaūu 強調，截至 2025 年，日本已蟬連 34 年成為世界最大債權國，甚至是美國最大的債主之一，在全球經濟體排名中穩居第三位。這樣的經濟實力與日本房價水準形成明顯反差。
日本房價與國際水準存在巨大落差
將日本房價與其他先進國家進行比較時，會發現一個驚人現象，「所有標示為『先進國家』的主要城市，其房價都明顯高於日本的東京和大阪」。
maaūu 認為這種價格扭曲可追溯到 1990 年代的經濟泡沫破裂事件，當時的房價崩盤不僅造成經濟損失，更在日本社會心理層面留下深刻創傷，整整一代的日本人形成「房地產不適合投資」的固化觀念，認為日本房價只會下跌而不會上漲。
「但是從 2008 年金融海嘯後開始，日本房價已連續 15 年沒有出現下跌，並且呈現穩定上升趨勢。」
內需覺醒推動日本房價回歸合理水準
日本是全球淨資產百萬美元富翁人數第二多的國家，僅次於美國；以人口比例來說，更是世界第一。 maaūu 表示，這顯示日本擁有「非常龐大且穩定的中上階級富豪群體」，日本的財富特性是相對均勻的分配。
內需覺醒的具體證據已在市場上顯現，「過去幾年，外國人容易買到的日本頂級地段塔樓預售屋，現在已很難取得，原因是日本本地需求已足以消化這些優質物件」。
台灣市場上能夠銷售的日本新建案，現在大多集中在非核心地段，頂級地段的物件幾乎不再提供給外國買家。 maaūu 認為這個現象揭示了重要趨勢：日本本地購買力正在復甦，內需市場已成為推動日本房價的主導力量。
利率環境轉變帶來雙重收益機會
日本的利率環境正在經歷歷史性轉變。過去，在日本買房幾乎享有零利率優惠，但現在情況正在發生根本性改變。 maaūu 指出，「日本利率已不再是全球最低，甚至已經超越瑞士」。
對想要海外置產的投資者而言，這創造了難得的機會窗口。過去五年在日本投資房產的人，即便日本房價翻倍，若考慮匯率因素，換回台幣可能沒有實際獲利。但現在情況不同了，「如果日本房價持續上漲且利率反轉推動日圓升值，投資者將獲得房價增值和匯率升值的雙重收益。」
2024 年日本房價漲幅領先全球主要城市
2024 年的市場數據提供了強有力的證據，證明日本房價正在經歷價值重估。在全球主要城市的房地產漲幅排行中，日本城市表現亮眼。
辦公室市場方面，大阪位居世界第一，東京第三。住宅市場方面，大阪同樣領先全球，東京緊追在後。
maaūu 特別提到大阪的表現：「這個城市不僅日本房價漲幅領先全球，租金漲幅也是日本全國第一。大阪從 2018 年開始就展現出強勁的增長動力。」
新加坡在全球排名中僅位列第三，台北排到第五位，「這些數據顯示，日本房價的表現確實超出了市場預期」。
國際資金持續看好日本房價前景
圖／日本房價相對於經濟實力仍然被低估，內需市場的覺醒將提供持續的推動力。（maaūu 提供）
國際資金對日本市場的信心正在增強。最具代表性的例子是著名投資者巴菲特，他在疫情期間和最近的市場動盪時都選擇投資日本市場。
maaūu 分析，巴菲特對日本市場的布局，「實際上反映了對日本經濟基本面的深度認可」。外國資金的湧入曾經是疫情期間日本房價上漲的重要推手，而即使中國資金因管制而退出，日本房價仍然持續上漲，這「說明市場基礎已經足夠穩固，不再依賴單一資金來源的支撐」。
租金報酬率分析顯示投資價值
從現金流的角度來看，日本房地產提供了具競爭力的租金報酬率。民宿經營雖能提供超過 8% 的表面報酬率，但需扣除 3-4% 的持有成本；一般住宅出租的持有成本較低，約為 1-2%，店舖與辦公室物件也是類似的情境。
maaūu 除了民宿外，也推薦投資整棟公寓、店鋪，或是辦公室房產，認為「這種投資標的，都是低持有成本，常常被忽視的高投報物件」。
多個利好因素正在匯聚，從結構性因素來看，日本房價相對於經濟實力仍然被低估，內需市場的覺醒將提供持續的推動力，「對於有意進行海外資產配置的台灣投資者來說，日本房價不僅是一個值得考慮的選項，更可能是未來十年最重要的投資機會之一。」
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