圖、文／呂秋遠
在選舉過後，日本政府「終於」把經營管理簽證的要求提高標準，原本辦理這項簽證，只要500萬日幣，就可以在日本設立公司，同時申請這項簽證，暫時居住一年或三年。但是年底以後，可能會提高為3000萬日幣才能設立公司申請簽證，而且必須聘用日本當地員工，不能再像以前一樣，花個500萬日幣，就要變相買一年在日本居住的權利。
這也就是部分台灣人的幻想：「台北房子買不起，我到東京買，買了可以收房租，還可以拿永居，這該有多好」的來源。而現在，這個幻夢越來越清楚，基本上不可能實現。
之前的經營管理簽證，主力就是來自於中國，特別是喜歡經營民宿。他們會買下東京的一戶建（透天厝），分租賺錢。然而，這種炒房的短線方法，讓日本人不堪其擾。例如今年就有一個來自中國遼寧的買家，買下東京板橋區的整棟公寓，原本的租戶還來不及熟悉這個新房東，就收到租金漲價二倍的通知。這件事引起了民情激憤，因為日本法律向來保護租客，不能隨意調漲租金。這位房東索性不提供任何公共服務，把電梯停了，讓住在高樓層的老太太要爬樓梯上下。因此，日本政府在飽受這種「外國投資客」的困擾後，決定緊縮經營管理簽證。
事實上，日本的不動產狀況與台灣市場完全不同。台灣的房地產，之前幾乎買什麼都漲，但是日本的不動產，除了極少數的地點以外，買了以後的價錢就不會大幅上漲，甚至會開始貶值。就算買了要經營民宿，受到《住宅宿泊事業法》與地方自治體的嚴格限制，許多區域只能經營180天，還要經過鄰居同意，投報率根本不是仲介說的表面回收8%，扣除掉維修、給管理公司、固定資產稅、修繕積立金等等問題，可能有2%已經很棒。至於經營民宿拿永居證，那就更不用想，日本政府把民宿看作附屬產業，而非能帶動長期就業或創新的事業，因此沒辦法作為經營管理簽證的正當基礎。
所以，想要在日本買房，覺得日本房子超便宜，可以買來當包租公、收租金、拿簽證的想法，真的不要再有。房價不太有機會漲，甚至會跌，還有很多零元住宅，更拿不到永居證。而且日本政府已經開始要整頓這個混亂的狀況，結論是這樣：
1.日本確實有排外的情緒，主要還是因為部分某國人太沒有底線，把炒房當作致富的手段，把自己國家的習慣帶到別人家去。
2.覺得日本的房子很便宜，也對也不對，重點是，我們不住在那裡，怎麼便宜都沒用，就是不能買。不要去買日常生活看不到的東西，太危險了。
3.買房子當民宿，交給管理公司經營，固定資產稅、修繕積立金、管理費等等，會吃掉多數的盈餘，更別說低迷的匯率。不如在國內買基金，投資報酬率還比較高。
4.跟台灣不一樣，除了少數地點與狀況，大部分的房價都不會漲，甚至有可能賣不掉。不要因為一時的浪漫，掉進無盡的黑洞裡。
5.民宿的政策一直在緊縮，經營風險也很高，別以為買下來以後就可以穩定收租。一旦政策改變，就可能就得要被迫出售。
6.買房確實可以借款，但是日本的貸款成數低利率（0.3%上下）是給日本國的公民或是有永居證的外國人，外國人原則上只能全額現金，或是跟東京之星、台灣在日本的分行借款，但是利率大約要3%，而且成數很低。大概就是五成到七成，而且五千萬日幣以下的物件，他們也不喜歡承做，手續費更是高的嚇人。
7.買房跟拿到永居證，是兩件完全不一樣的事情。買房是投資，沒在日本工作、沒有經營管理，實際成績對於拿簽證來說，並沒有幫助。
8.不要相信要你去買一件夢想的人，因為有可能就像狐狸一樣，鼓勵雞要勇敢去飛，然後在懸崖下等著他們掉下來。
9.日本的少子高齡化問題，使得長期房地產需求萎縮。除了東京都心少數熱門區域外，地方人口不斷外流，房子愈來愈難賣，甚至出現「零元住宅」。其實，日本多數的房子不是資產，而是負擔。
10.日本人現在對於「外國人買房拿居留」這件事，已經充滿警戒甚至反感。對台灣人來說，這一波氛圍雖不是完全針對我們，但絕對會被波及。
這些年，太多人把「買房移民」當成一場美夢，好像買了就能收租、就能移民、就能發財。結果夢醒之後，發現租金被吃光、房價不會漲、簽證拿不到，日本人還對你白眼相待。
所以，與其把錢丟進別人的國家當實驗品，以為自己可以賺到錢，不如先問自己一句話：你買的，到底是換房，還是幻覺？
本文轉載自：呂秋遠臉書
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作者／呂秋遠，律師
責任編輯／蕭敏焄
