圖、文 ／財訊雙週刊
社宅推動已略見成效，內政部卻有意大幅下修直接社宅興建目標；將政策重心轉向「包租代管」，中間的轉變原因為何？
社宅政策恐將大調整！內政部拋出「百萬租屋家庭計畫」新方向，當中調整最大的，莫過於大幅下修直接興建社宅的數量，不足缺口將由社宅包租代管衝量補足，引發外界質疑是否真能照顧到需求者；連內政部部長劉世芳也不得不親上火線說明，社宅政策再次成為輿論關注的焦點。
社宅政策轉彎 引發爭議
「百萬租屋家庭支持計畫」是總統賴清德上任後，提出為期8年的社宅政策。根據《財訊》雙週刊報導，原定計畫是，在前總統蔡英文「8年20萬戶」的基礎上擴大社宅數量，預計在2032年完成直接興建社宅13萬戶、包租代管15萬戶，累計達成興建社宅25萬戶、包租代管25萬戶、租金補貼50萬戶的目標。然而，2050年年底，內政部釋出調整社宅政策的消息，有意將社宅直接興建的數量，從原本計畫的13萬戶下修至4萬戶，再透過「包租代管」引導空屋作為「可移動社宅」，藉以補足直接減少的缺口。事實上，2025年內政部政務次長董建宏接受《財訊》專訪就提及，國家在擬定改革政策的同時，必須全盤考量並因應正在面臨高齡少子化、氣候變遷的嚴峻挑戰。因此在住宅政策上，將重新分配資源，可嗅出改革聚焦方向，一是緊縮重劃區素地開發，轉向重振舊市區；二是在高齡少子化趨勢下，空屋量攀升須適時引導；三是控制住宅總量，減少國家總碳排量。簡單來說，就是政府考量到未來人口將持續減少、土地資源有限，以及政府財政吃緊等情況下，希望能減少政府直接興建社宅的數量。因此，儘管「百萬戶」總目標不變，但資源已經轉向活化民間空屋，取而代之的，是在未來將新增22萬戶包租代管的需求。
不過，政策調整也引發外界諸多討論：
爭論一》社宅不只是提供住宅而已。社宅興建從13萬戶縮水，劉世芳強調，並不是不蓋社宅，而是有務實檢討並調整住宅政策。她指出，租屋需求高度集中於北北桃中等都會區，興建社宅將受限於土地取得與財務條件不易。現階段朝向與地方政府溝通、善用市有土地，與中央共同協力推進。但政治大學地政學系助理教授江穎慧則認為，對比OECD國家，台灣在社宅興建
與住宅補貼的支出占GDP比率相對偏低。另一方面，政府推動力道從直接興建大幅轉向至社宅包租代管，但兩個業態本質大不相同，興建社宅，政府握有50年以上的公共產權，且能建置長照、托育等公益設施，強化社區韌性。
稅制誘因 左右市場釋出
爭論二》政策如何真正逼出閒置空屋？內政部擬提將包租代管的目標提高至32萬戶，鎖定六都屋齡50年以下的37.5萬戶閒置空屋，引導至租屋市場。其中一大原因是，內政部評估，近3年累計約40萬戶新屋交屋，而用來衡量空屋指標的低度用電住宅戶數則衝破98萬戶，為因應市場結構變化，擴大包租代管就能增加租屋供給、調節市場供需。
不過，江穎慧認為，內政部可能高估空屋進入租賃市場的數字。原因在於，一是從低度用電戶數屋齡分布來看，5年以下新屋比率最高，但可能是準備轉手；第二多為屋齡老舊的房屋，但要排除準備都更、老宅延壽者；第三，要符合「一門牌一住宅」、「具有警報、滅火及熱水器排氣」者才能納入社宅，因此可運用空間恐將大打折扣。
但更難克服的是屋主意願。《財訊》採訪得知，目前社宅包租代管每年媒合戶數增加逾兩萬戶，但新制上路後，目標上調至每年3.6萬戶，難度頗高。對此租賃全聯會副理事長王則人表示，房東釋出空屋最在意的是稅負支出與管理風險。對於2016年後取得房產的屋主，高達400萬元的「自用住宅免稅額」是最大考量。一旦房屋出租，即喪失此資格，導致屋主寧可閒置房屋或選擇地下化出租。若要擴大量能，其建議配套措施，像是先期試行鎖定加入社宅計畫的房東，依簽訂租期例如3、6年，給予部分額度的免稅額。
爭論三》弱勢居住保障該如何解決？據內政部統計，包租代管符合《住宅法》社會住宅的定義者，以現行有效契約共有10.4萬戶，其中經濟及社會弱勢住戶
占比達43％。最新的《住宅法》草案朝向提高包租比率，明訂興辦社宅年度計畫總量包租比率應達50％，優先照顧弱勢族群。民間團體指出，包租代管是社宅輔助方案，無法取代直接興建社宅的居住穩定性。主要包租代管分為「包租」與「代管」兩種模式，前者三年一約、後者為一年一約，業者所簽訂物件多為「代管」，屋主會挑選租客、租約又屬短期，對弱勢族群居住保障仍顯不足。
法制改革 影響執行成效
王則人則從實務經驗說明，業者開發物件時須先與房東建立信任關係，先簽一年一約的代管，之後才有機會「續約轉包租」。但包租風險是由業者承擔，除了空置時租金損失，如果碰上不良租客，從催繳、訴訟到強制執行，往往耗時八個月至一年。若要提高包租業轉作社宅的意願，還須加快《公證法》修法，檢討公證強制執行範圍，補強制度缺口。
政大地政系教授孫振義認為，這幾年來包租代管在政策扶植下興起茁壯，累積出專業管理的經驗值，相信有足夠產業量能來做這件事。一旦市場租賃物件供給增加，也有助於租金透明化與提升租屋品質，進而提高租客租屋的穩定性。面對台灣高房價，以及人口結構的重大改變，社宅政策該如何調整，才能既照顧到有需求的民眾，又能符合國家發展的長遠規畫，目前政策還未完全定案，卻是政府的重要課題。
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