財經中心／綜合報導
房地產近年依舊是國際熱議話題，日本房地產價格波動更持續受到關注，近日就有報導提到不少投資人看準新建案增值潛力，打算在完工前買進，等到交屋後再轉手賺取價差，沒想到，就有一名40多歲的日本醫師，原本看好都市重劃區的發展前景，砸下1億2000萬日圓（約新台幣2400萬元）購買新建公寓，認為完工後房價肯定上漲，但在交屋前卻接連出現2大變數，不僅大量投資客同時拋售房屋，原定進駐的大型商業設施也臨時變更計畫，導致房屋遲遲賣不出去，每個月還得負擔約43萬日圓（約新台幣8.6萬元）的開銷，讓他大崩潰：「真的太傷心臟了！」。
男子原認為建案鄰近車站又有大型商業設施準備進駐，只要等到完工交屋就能轉售獲利，沒想到交屋前發現市場出現許多競爭物件。（圖／民視新聞資料照）
根據日本財經媒體《THE GOLD ONLINE》10月18日報導，這名40多歲的男子A先生是一名收入穩定的受僱醫師，為了增加資產，開始研究新建公寓投資，當時房仲向他推薦一處位於都市重劃區、售價約1億2000萬日圓的新建案，不僅鄰近車站，周邊還預計有大型商業設施進駐，業務員更向他表示：「在完工前，市場行情有可能上漲」、「資產價值也值得期待」，讓A先生認為只要趁完工前買進，等待約1年後交屋再出售，就有機會輕鬆賺取價差，於是決定出手購入。
沒想到，隨著公寓即將完工，情況卻出現意想不到的變化，A先生發現同棟建案竟然有大量與自己抱持相同想法的投資客，大家都打算趁完工後轉售獲利，導致市場上突然出現大批相似物件，彼此形成激烈競爭，更糟糕的是，原本被視為房價上漲關鍵的大型商業設施，進駐計畫也突然發生變更，讓當初看好的區域發展前景出現落差，原本認為「只要完工就能順利賣掉」的投資計畫，瞬間全部被打亂。由於A先生當初採取全額貸款購屋，交屋後便開始面臨沉重的財務壓力，每月房貸約33萬日圓，加上管理費3萬8000日圓、修繕基金1萬6000日圓，以及換算每月約5萬日圓的固定資產稅與都市計畫稅，合計每個月就得支付約43萬日圓（約新台幣8.6萬元），只要房子一天賣不掉，相關費用就會持續累積，若拖上半年，光是支出就超過250萬日圓（約新台幣50萬元），讓原本打算短期獲利的他壓力越來越大。
男子最後向律師求助並更換房仲，重新調整出售策略後成功賣出房屋，雖然獲利不如預期，但仍保住部分收益。（圖／民視新聞資料照）
眼看房子遲遲乏人問津，A先生開始考慮降價出售，於是向負責銷售的房仲提出調降售價的想法，沒想到對方卻堅持：「這個價格還是會有買家出現」、「現在沒有必要降價」，讓他不禁懷疑房仲是否為了賺取更高的仲介費，才不願意調整售價，然而每拖延一個月，他就得繼續支付約43萬日圓，雙方對於出售時機的看法出現明顯落差，也讓A先生陷入長達數個月的焦慮，最後不堪壓力的A先生決定向律師求助，詢問當初業務員介紹的情況與實際結果不同，是否能向建商或房仲求償，對此，日本法律事務所代表律師松井竜介指出，房價會受到景氣、利率、周邊開發與市場供需等因素影響，因此單純因為「原本以為會漲價，結果卻沒有上漲」，並不足以認定建商或仲介必須負起法律責任，不過若業者當初以保證漲價等斷定性說法招攬投資，或對大型商業設施進駐計畫提供不實資訊，就可能涉及說明義務違反等法律問題，仍須依實際證據判斷。
聽取律師建議後，A先生決定不再執著於追究業者責任，而是重新調整出售策略，並更換房仲，依照市場行情與競爭物件重新訂價，最終成功將房屋售出，雖然獲利不如最初預期，但至少仍保住部分收益，回想這段投資經歷，他坦言：「結果確實有賺到錢，但那幾個月真的太傷心臟了。」更表示自己原本深信公寓完工後一定會漲價，如今才深刻體會當初的想法太過天真，對此，松井竜介提醒，投資新建公寓不能只考慮買進價格與未來漲幅，更重要的是事先規劃「退場策略」，包含房屋無法如期出售時，是否有足夠資金繼續持有，以及能否依照市場情況調整價格與出售時機，他強調，房地產投資真正的風險不一定發生在買進當下，反而可能在準備出售時才逐漸浮現，因此不能只憑房價一定會上漲的樂觀預期，就貿然投入大筆資金。
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